임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 언제나 안전하게 반환되는 것은 아닙니다. 확정일자와 함께 입주·전입신고 등 다른 요건도 갖춰야 경매나 공매 때 권리를 주장할 수 있습니다.
확정일자와 대항력은 다른 권리
대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 취득할 수 있는 권리입니다. 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 새 집주인 등 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차로, 그 자체만으로 대항력이 생기지는 않습니다.
보증금 배당에는 요건과 순위가 중요
주택이 경매·공매에 넘어갔을 때 확정일자를 갖춘 임차인은 대항요건도 갖추면 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 다만 선순위 담보권이나 법률상 우선하는 채권과의 순위, 매각대금 규모에 따라 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약 후에는 등기부를 확인하고, 입주와 전입신고를 마친 뒤 확정일자도 받아 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 입주해도 되나요?
확정일자는 계약서에 미리 받을 수 있지만, 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 실제 입주와 전입신고 등 요건도 갖춰야 하므로, 입주 일정에 맞춰 필요한 절차를 확인하세요.
전입신고를 하지 못하면 확정일자만으로 보호되나요?
일반적으로 확정일자만으로는 대항요건을 갖춘 임차인과 같은 보호를 받기 어렵습니다. 전입신고가 곤란한 사정이 있다면 계약 전에 대항요건 충족 여부와 다른 보호 방법을 별도로 확인해야 합니다.