계약하려는 집의 등기부등본은 소유자와 담보권, 압류 등 권리관계를 확인하는 기본 자료입니다. 계약서에 서명하기 전뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 발급해 변동이 없는지 살펴보세요.
갑구와 을구에서 볼 항목
등기사항전부증명서의 갑구에서는 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 가압류·압류나 가처분 등 처분을 제한하는 등기가 있는지 확인합니다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인하고, 보증금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 보내는 편이 안전합니다. 을구에는 근저당권 등 담보권이 기재됩니다. 이미 설정된 담보권이 있다면 채권최고액과 설정 시점을 확인하되, 실제 채무액이나 집의 가치만으로 보증금 회수 가능성을 단정할 수는 없습니다.
등기부만으로 알 수 없는 것
등기부에 문제가 없어 보여도 안전이 보장되는 것은 아닙니다. 등기되지 않은 임차인의 권리나 실제 점유·거주 상황은 등기부만으로 모두 확인하기 어렵습니다. 계약 전에는 집을 직접 확인하고, 보증금과 선순위 권리의 관계도 살펴야 합니다. 계약일과 잔금일 사이에 새 권리가 설정될 수 있으므로 두 시점 모두 최신 등기부를 확인하세요. 발급 시점과 주소·동·호수가 계약 대상과 정확히 일치하는지도 중요합니다.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다는 이유만으로 계약이 금지되는 것은 아닙니다. 다만 경매 등이 진행될 경우 권리 순서와 매각대금에 따라 보증금 회수에 위험이 생길 수 있으므로, 보증금과 선순위 권리를 함께 따져야 합니다.
등기부가 깨끗하면 보증금은 안전한가요?
그렇다고 단정할 수 없습니다. 등기부에는 나타나지 않는 임차인의 점유·대항력이나 세금 체납 등도 보증금 회수에 영향을 줄 수 있어 별도 확인이 필요합니다.